Calcul de la plus-value de session de résidence principale et des impôts

A l’aide de notre simulateur, calculez la plus-value de session d’une résidence principale et des impôts à payer (IR et prélèvements sociaux) lors de la session de votre résidence principale :

Explication du calcul de la plus-value

Elément à calculer

Détail de calcul

Plus-value brute (PV brute)

Prix de vente corrigé – prix d’acquisition corrigé

Prix de vente corrigé

Prix de vente – frais liés à la cession du bien

(avec factures justificatives)

Prix d’acquisition corrigé

Prix d’achat du bien (dans l’acte de vente) + (frais + dépenses travaux)

Si avec factures :
Frais = frais réels


Si sans facture (forfaitaire) :
Frais = 7,5 % du prix d’achat

Dépenses travaux = 15 % du prix d’achat (si détention du bien plus de 5 ans)

La présentation de pièces justificatives est obligatoire durant les contrôles fiscaux si les frais d’acquisition sont calculés avec sa valeur réelle. Pour le calcul au forfait, ces documents ne sont pas sollicités.

Plus-value : estimation de la valeur imposable

La valeur imposable de la plus-value s’obtient en déduisant la valeur brute par le montant des abattements :

PV imposable = PV brute – abattements

Abattement lié à la durée de détention de la résidence

Le taux de l’abattement varie suivant la durée de détention de la résidence principale (depuis son acquisition). Il est calculé en pourcentage par rapport à la valeur brute.
Il existe deux abattements possibles : l’un pour
l’impôt sur le revenu (IR) et l’autre pour les prélèvements sociaux (PS). Voici le taux appliqué au fil des années :

Durée 

Abattement de prélèvements sociaux

Abattement IR

0-5 années

Pas d’abattement

Pas d’abattement

6 années

1,65%

6%

7 années

3,3%

12%

8 années

4,95%

18%

9 années

6,6%

24%

10 années

8,25%

30%

11 années

9,9%

36%

12 années

11,55%

42%

13 années

13,2%

48%

14 années

14,85%

54%

15 années

16,5%

60%

16 années

18,15%

66%

17 années

19,8%

72%

18 années

21,45%

78%

19 années

23,1%

84%

20 années

24,75%

90%

21 années

26,4%

96%

22 années

+1,6% par an

100%

23 à 29 années

+9% par an

100%

30 années et plus

100%

100%

Abattements exceptionnels

Un abattement de 70 % à 85 % peut être considéré pour les résidences qui se trouvent dans les zones où le marché de l’immobilier n’est pas du tout équilibré (les offres n’arrivent pas à combler les demandes).

Impôt et exonération pour une résidence principale

L’impôt sur la plus-value pour une vente immobilière est de 19 % pour l’impôt sur le revenu et 17,2 % pour les prélèvements sociaux.

Toutefois, contrairement à la vente d’une résidence secondaire, la cession d’une résidence principale bénéficie de l’exonération d’impôts sur la plus-value. Sur ce, la valeur nette de la plus-value est donc égale à sa valeur brute.

Exonération de la plus-value : les conditions nécessaires

  • Le bien est encore la résidence principale du vendeur au moment de sa cession.
  • En cas de déménagement avant la cession du bien, il faut que le vendeur prouve qu’il s’agit encore de sa résidence principale (Délai admis par le fisc : 1 an ; 2 ans pour les personnes âgées en maison de retraite).
  • Si la maison n’est occupée par le vendeur (cas précédent), elle ne doit pas être occupée par d’autres personnes ou louée avant sa cession.
  • L’habitation ne doit pas être soumise à l’impôt sur la fortune immobilière 2 ans précédant la vente.

Cas pratique de calcul de la plus-value pour une résidence principale

Une maison qui a été achetée au prix de 225 000 € va être vendue au prix de 300 000 €. Il s’agit de la résidence principale du vendeur qu’il détient depuis 6 ans. Calculons la plus-value de cette vente :
Prix de vente = 300 000 €
Prix d’achat = 225 000 €
Frais de cession du bien est estimé à 2 % du prix de vente = 2 % x 300 000 € = 6000 €
Les frais et dépenses liés à l’achat n’ont pas été précisés, nous allons donc les calculer au forfait.
Frais d’achat = 7,5 % (225 000) + 15 % (225 000) = 50 625 €
Prix de vente corrigé = 300 000 – 6000 = 294 000 €
Prix d’achat corrigé = 225 000 + 50 625 = 275 625 €
PV brute = 294 000 – 275.625 = 18 375 €
La valeur de la plus-value nette est de
18 375 €

FAQ

Qu’est-ce qu’une résidence principale ?

Une résidence principale est l’endroit où la personne concernée habite effectivement et en permanence avec sa famille. Il n’y a donc pas de durée d’occupation à communiquer lors des calculs des impôts.

Comment calculer le prix d’achat si la résidence vient d’un héritage ?

S’il s’agit d’un héritage, le prix d’achat à prendre en compte pour les calculs est celui mentionné sur l’acte du notaire lors du transfert du patrimoine. Il est corrigé par les frais du notaire ainsi que les différentes charges lors de la mutation du bien.

 

L’exonération de la plus-value est-elle valable pour un expatrié ?

Oui, depuis janvier 2019, un expatrié peut également bénéficier de l’exonération de la plus-value sur sa résidence principale. Néanmoins, il doit respecter les conditions suivantes :

  • Transfert de son adresse fiscale dans un État membre de l’Union européenne.
  • Cession du bien au plus tard à la fin de l’année suivante celle du transfert.
  • Non-location du logement pendant la période des démarches de cession.

Si ces conditions ne sont pas respectées, le vendeur peut ne bénéficier que d’une exonération partielle.

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