Calcul de la plus-value d’une résidence secondaire et des impôts pour la vente de sa résidence secondaire

Calcul de la valeur brute d’une plus-value pour une résidence secondaire

Élément à déterminer

Détails de calcul

Plus-value brute (PVB) pour le cas d’une résidence secondaire achetée

PVB = (prix de vente – frais et charge de cession) – (prix d’acquisition + frais et charges d’acquisition)

Plus-value brute (PVB) pour le cas d’une résidence secondaire héritée ou donnée

PVB = (prix de vente – frais et charge de cession) – (prix retenu par le notaire au moment du partage du bien + frais de mutation)

Calcul des frais et charges reliés au prix d’acquisition

La majoration du prix d’achat de la résidence se fait de deux manières :

  • Forfaitairement par rapport aux frais, charges liées à l’achat du bien et aux dépenses sur les travaux réalisés sur le bâtiment.

Pour la majoration au forfait, les 2 taux suivants sont applicables :

Taux forfaitaire

Charges correspondantes

15%

Dépenses liées aux travaux (propriétaire plus de 5 ans)

7,5%

Dépenses liées aux frais et charge lors de l’achat

  • Par rapport au prix réel de ces derniers :

Il s’agit d’ajouter au prix d’achat la valeur réelle des charges lors de l’acquisition de l’immobilier. Parmi ces charges, on peut citer les droits d’enregistrement, de mutation, les frais du notaire, la TVA et les dépenses liés aux travaux réalisés sur le bien (sauf travaux d’entretien) si ces derniers n’ont pas encore été intégrés dans le calcul de l’impôt sur revenu.

La somme de ces charges doit être justifiée par des factures.

Calcul des frais et charges reliés aux prix de vente

Il s’agit de toutes les charges que vous avez supportées lors de la cession du bien. Généralement, on parle ici des frais de l’agence immobilière.

Cas pratique

Par exemple, vous avez une résidence secondaire que vous voulez vendre. Son prix d’acquisition est de 200 000 € et vous voulez le vendre au prix de 300 000 €. Supposons que les frais de l’agence immobilière soient de 2 % par rapport au montant du prix de vente. 

Pour trouver la valeur brute de la plus-value sur cette résidence, utilisons la formule du tableau :

PVB = (prix de vente – frais et charge de cession) – (prix d’acquisition + frais et charges d’acquisition)

Prix de vente = 300 000 €

Frais de cession = 2 % x 300 000 € = 6000 €

Prix d’acquisition = 200 000 €

Frais d’acquisition et charges (au forfait) = (15% x 200.000) + (7,5% x 200.000) = 45 000 €

PVB = (300 000 – 6000) – (200 000 + 45 000) = 49 000 €.

Il s’agit là de la valeur taxable de la plus-value.

Calcul de l’impôt

Abattement sur la plus-value

L’abattement permet de réduire la valeur de la plus-value brute afin de diminuer la valeur de la taxe immobilière. Il dépend de la durée de détention du bien par les propriétaires. Le taux d’abattement est progressif suivant le nombre d’années.

Durée de détention

(en année)

Abattement pour les prélèvements sociaux

Abattement pour le calcul de l’impôt sur revenu (IR)

Inférieure à 6 ans

Pas d’abattement

Pas d’abattement

6

1,65%

6%

7

3,3%

12%

8

4,95%

18%

9

6,6%

24%

10

8,25%

30%

11

9,9%

26%

12

11,55%

42%

13

13,2%

48%

14

14,85%

54%

15

16,5%

60%

16

18,15%

66%

17

19,8%

72%

18

21,45%

78%

19

23,1%

84%

20

24,75%

90%

21

26,4%

96%

22

+1,6% par an

100%

23 à 29

+9% par an

100%

30 et plus

100%

100%

Néanmoins, il y peut y avoir un abattement exceptionnel à un taux de 70 % dans les cas suivants :

  • La résidence secondaire après son achat va être démolie en vue d’un projet de construction d’une habitation collective.
  • La résidence est située dans une zone où le marché immobilier n’est pas en équilibre.

Taux d’imposition sur la plus-value d’une résidence secondaire

L’impôt à payer est composé par : 

  • Les prélèvements sociaux : pour un taux de 17,2 % par rapport à la base imposable pour les prélèvements sociaux (plus-value brute – abattement);
  • L’impôt sur le revenu : pour un taux de 19 % par rapport à la base imposable pour l’impôt sur le revenu.

Taxe complémentaire

Pour les plus-values très élevées (valeur imposable hors abattement supérieur à 50 000 €), elles sont assujetties à une taxe complémentaire dont le taux varie de 2 à 6 % de la plus-value imposable.

Cas pratique

En reprenant l’exemple précédent, calculons la valeur des impôts liés à la vente de cette résidence si vous l’avez achetée il y a 6 ans.

Valeur de la plus-value brute : PVB = 49 000 €

Durée de détention de la résidence secondaire = 6 ans ; donc :

  • Abattement lié à l’IR = 6 % x 49.000 = 2940 €
  • Base imposable à l’IR = 49 000 – 2940 = 46 060 €
  • Abattement pour les prélèvements sociaux = 1,65 % x 49.000 = 808,5 €
  • Base imposable pour les prélèvements sociaux = 48 191,5 €

Détails

Impôt sur le revenu

Prélèvement social

Base imposable

46 060 €

48 191,5 €

Taux d’imposition

19%

17,2%

Valeur de l’impôt obtenu

(Base imposable x taux d’imposition / 100)

8 751,4 €

8 288,9 €

FAQ

La moins-value est-elle imposable ?

Si la vente de votre bien immobilier ne conduit pas à un bénéfice (cas de perte de valeur), elle ne sera pas taxable.

 

Pourquoi majorer les frais et charges liés au prix d’acquisition au forfait ?

La majoration au forfait est une alternative intéressante lors du calcul des frais et charges liés au prix d’acquisition, car vous n’aurez pas besoin de montrer des pièces justificatives sur les frais réels lors des contrôles fiscaux.

 

L’exonération d’impôt sur la plus-value est-elle possible ?

Oui, mais seulement pour les cas spécifiques suivants :

  • Le prix de vente de la résidence ne dépasse pas les 15 000 € pour une seule personne.
  • Le prix de vente de la résidence ne dépasse pas les 30 000 € pour un couple.
  • Le propriétaire possède déjà une résidence de plus de 30 ans.
  • La vente de la résidence secondaire va servir à l’acquisition de votre résidence principale (détention de plus de 4 ans).
  • Les propriétaires n’habitent pas le territoire français.
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