La surface de plancher est un élément important comme la surface d’emprise au sol lors d’un projet de construction ou d’ aménagement. En effet, c’est un des critères utilisés pour déterminer le type d’autorisation d’urbanisme requis pour votre projet.
Comment fait-on pour déterminer la surface de plancher ?
Le code de l’urbanisme, à travers son article R111-22, présente de manière claire la démarche à suivre pour calculer la surface de plancher d’une maison individuelle et d’un immeuble collectif.
La surface de plancher est déterminée en ajoutant toutes les surfaces intérieures closes et couvertes d’un bâtiment, où la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m. Cette mesure est basée sur le périmètre intérieur des façades du bâtiment. À noter que le calcul de la surface de plancher diffère selon qu’il s’agit d’une maison individuelle ou d’un immeuble collectif, avec des déductions spécifiques pour chaque type de construction.
Toutefois, il faut savoir que certains espaces ne doivent pas être considéré dans le calcul de la surface de plancher, à savoir :
- les espace qui sont couverts mais qui n’ont pas de murs ou de cloisons
- les espaces ayant une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m. Ces zones sont considérées comme des espaces de faible hauteur et ne sont généralement pas utilisables pour les activités courantes. Cette précision est particulièrement importante lorsque vous devez déterminer la surface de plancher des combles de votre maison ou d’une cave.
Estimation de la surface habitable d’une maison individuelle
Tel qu’énoncé dans le code de l’urbanisme, plusieurs zones sont à soustraire du calcul pour déterminer la véritable surface de plancher d’une maison individuelle.
Tout d’abord, il faut déduire les surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur. Cela signifie que seule la partie intérieure des murs est prise en compte dans le calcul de la surface de plancher, excluant l’épaisseur des murs extérieurs.
De plus, il convient de déduire les espaces vides et inoccupés, tels que les espaces situés sous les escaliers et les ascenseurs.Ils ne sont pas inclus, car ils ne sont pas utilisables pour les activités habitables ou professionnelles.
Il est également nécessaire de déduire les surfaces de plancher aménagées spécifiquement pour le stationnement des véhicules, qu’ils soient motorisés ou non, incluant les rampes d’accès et les aires de manœuvre. Ces zones sont destinées exclusivement au stationnement et ne sont pas incluses dans le calcul de la surface de plancher habitable ou productive.
Par ailleurs, les combles qui ne sont pas aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial doivent être exclus. Par exemple, les combles présentant une charpente encombrante ou un plancher qui ne peut pas supporter des charges ne sont pas considérés comme faisant partie de la surface de plancher utilisable.
Enfin, il est important de déduire l’épaisseur des matériaux isolants présents dans le bâtiment. Ces matériaux contribuent à l’isolation thermique et acoustique, mais ils ne font pas partie de la surface de plancher utilisable.
En prenant en compte ces différentes déductions, il est possible de déterminer la surface de plancher réelle, qui correspond à l’espace effectivement utilisable à l’intérieur du bâtiment.
La surface de plancher d’un bâtiment collectif :
Pour déterminer la véritable surface de plancher d’un immeuble collectif, les mêmes retranchements que pour une maison individuelle doivent être effectuées, avec l’ajout des éléments suivants :
Les surfaces de plancher des locaux techniques indispensables au bon fonctionnement d’un ensemble de bâtiments ou d’un immeuble, sont soustraites. Cela englobe, par exemple, les locaux de stockage des déchets, les espaces techniques abritant les équipements de chauffage ou de climatisation, ainsi que d’autres installations nécessaires pour assurer les services et les fonctions essentielles de l’immeuble.
Les surfaces de plancher des caves ou des celliers qui sont rattachées aux logements, mais qui sont exclusivement accessibles par des parties communes, doivent être exclues. Ces espaces sont considérés comme des parties communes et ne sont pas inclus dans la surface de plancher privative des logements.
Les éléments communs des bâtiments, tels que les espaces communs (couloirs, chaudières, canalisations, garde-corps), ainsi que les terrains extérieurs tels que les jardins et les parcs, qui sont destinés à l’usage ou bénéficient à tous les copropriétaires, sont exclus du calcul de la surface de plancher.
La nécessité de la surface de plancher
Comme on a dit au début, la connaissance de la surface de plancher est essentielle lors du dépôt d’une demande d’autorisation d’urbanisme en mairie, car elle détermine le type d’autorisation requis pour votre projet.
Pour tout projet dont la surface de plancher excède 40 m2 (ou 20 m2 hors zone urbaine), un permis de construire doit être déposé. Ce type d’autorisation concerne généralement des projets de plus grande envergure, tels que des constructions neuves, des agrandissements importants ou des aménagements majeurs.
En revanche, si votre projet a une surface de plancher inférieure ou égale à 40 m2 (ou 20 m2 hors zone urbaine), une déclaration préalable de travaux suffit. Cette déclaration concerne des projets plus modestes, comme des petites extensions, des modifications mineures ou des aménagements intérieurs.
Il est essentiel de noter que si, après les travaux, la surface de plancher totale de votre projet dépasse 150 m2, vous devrez obligatoirement déposer un permis de construire, quel que soit le type d’autorisation initiale déposée. De plus, dans ce cas, il vous sera également exigé de faire appel à un architecte pour la conception de votre projet. L’intervention de l’architecte vise à garantir que des projets de grande ampleur respectent les normes de construction et d’urbanisme en vigueur.
La différence entre la surface taxable, l’emprise au sol et la surface de plancher
La surface taxable, l’emprise au sol et la surface de plancher sont des termes couramment utilisés dans le domaine de l’urbanisme et de la fiscalité pour décrire différentes mesures liées aux constructions.Voici l’éclaircissement entre ces notions. :
La surface taxable est utilisée pour calculer les taxes foncières et d’autres impôts liés à la propriété immobilière. Elle représente la superficie du terrain qui peut être construite ou aménagée, en prenant en compte les contraintes spécifiques du zonage, des réglementations locales et des servitudes éventuelles. La surface taxable inclut généralement l’emprise au sol des bâtiments, les terrasses, les balcons et les dépendances.
L’emprise au sol correspond à la surface occupée horizontalement par un bâtiment par rapport à la surface totale du terrain sur lequel il est construit. Elle représente la projection verticale du bâtiment sur le sol. L’emprise au sol peut inclure la surface des murs extérieurs, des fondations, des terrasses, des balcons, des auvents et autres éléments de construction situés au niveau du sol. L’emprise au sol est souvent utilisée pour évaluer la densité de construction, le respect des règles d’urbanisme et la capacité d’accueil d’un terrain.
La surface de plancher est la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couverts d’un bâtiment, mesurée à partir du nu intérieur des murs. Elle inclut toutes les surfaces habitables, y compris les pièces principales, les chambres, les cuisines, les salles de bains, les couloirs, les escaliers, les mezzanines et autres espaces utilisables. La surface de plancher exclut généralement les vides, les trémies, les locaux techniques non habitables, les surfaces avec une hauteur sous plafond inférieure à un certain seuil et les surfaces destinées au stationnement des véhicules.