L’agrandissement étant considéré comme une nouvelle construction est soumis à certaines lois et règles qui régissent les travaux urbanistes de la région. Il est impératif de connaître et de respecter ces dispositions pour ne pas courir de lourdes peines de sanctions et d’amendes.
Récapitulatif des formalités administratives en fonction de la taille de l’agrandissement
En fonction de la localisation du logement et de la taille de l’agrandissement, les autorisations à demander varient.
- Pour une extension inférieure à 5 m², aucune démarche administrative n’est exigée. Il n’y a pas d’autorisation à demander.
- Pour une extension de 5 à 20 m², vous devrez déclarer des travaux. Dans ce cas, il faudra faire la demande et remplir le formulaire Cerfa n° 13703 07 qui sera transmis à la mairie, puis attendre la délivrance de l’autorisation dans un délai d’instruction d’1 mois au maximum.
- Pour un agrandissement allant de 20 à 40 m² de plancher ou d’emprise au sol, une déclaration des travaux ou une demande de permis de construire à retirer à la mairie est exigée selon le cas : si le logement est en zone urbaine PLU (Plan Local d’Urbanisme) ou du POS (Plan d’Occupation des Sols), il faudra simplement déclarer les travaux. Dans le cas contraire, une demande de permis de construire est exigée.
- Si l’extension est supérieure à 40 m² de plancher ou d’emprise au sol et/ou si la surface totale du logement après agrandissement atteint 150 m², il faudra adresser une demande de permis de construire. Dans ce cas, le délai d’analyse du projet est de 2 mois.
Bon à savoir :
- Même si un agrandissement de 5 m² ne nécessite aucune démarche administrative, la loi n’autorise pas la multiplication de petits travaux. Une fois que vous exploitez vos 5 m², vos prochains travaux devront être déclarés.
- Il est permis de réaliser en 2 fois (par exemple, 2 m² et 2,8 m²) les travaux si l’extension n’excède pas 5 m².
Comprendre le concept ‘’agrandissement de maison’’ selon les services d’urbanisme
Selon les services d’urbanisme, « agrandissement » ou « extension » de maison doit suivre les principes suivants :
- L’agrandissement doit se raccorder au logement et constituer un prolongement de la maison via les ouvertures existantes ou créées, sinon l’agrandissement sera considéré comme une construction indépendante et devra faire l’objet d’une demande de permis de construire avec autorisation préalable.
- La véranda est une extension qui crée de l’emprise au sol et de la surface de plancher. Sa construction doit obéir aux dispositions du PLU (Plan Local d’Urbanisme).
- L’aménagement des combles et leur viabilisation constituent des travaux d’agrandissement et sont régis par les réglementations. Les combles doivent prendre en compte la partie où le plafond dépasse 1,80 m suivant la pente du toit. Vous créez ainsi de la surface de plancher.
Il faudra déclarer les travaux dans l’un des trois cas suscités.
Lois et réglementations liés aux travaux d’agrandissement de maison
Certaines démarches comme la consultation du Plan Local d’Urbanisme (PLU), la mise en œuvre des formalités d’urbanisme et de la déclaration d’achèvement des travaux doivent être obligatoirement menées avant et après l’exécution des travaux.
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU)
Il faut consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) pour connaître avec précision les règles de construction relatives à la région où se situe la maison à agrandir. Le PLU vous renseigne sur les réglementations par rapport :
- aux styles architecturaux réalisables dans votre région ;
- à la distance minimal entre logements selon les dispositions du Décret n° 2011-1771 du 5 décembre 2011 ;
- aux dispositions d’implantation de votre maison vis-à-vis des voies publiques ;
- de la portion constructible de votre parcelle ainsi que de la surface habitable ;
Bon à savoir : La demande de permis ou la déclaration des travaux d’agrandissement de logement est systématiquement rejetée par la mairie lorsque l’une des règles du PLU n’est pas respectée ou n’est respectée qu’en partie.
La déclaration préalable des travaux
La déclaration préalable des travaux est une formalité administrative obligatoire selon l’article R421-9 à R421-12 du Code de l’urbanisme. Elle concerne la réalisation de petits travaux ne nécessitant pas une demande de permis. Il s’agit notamment de :
- la construction de garage ou de dépendance ;
- la création d’une surface de plancher comme une terrasse ou d’une emprise au sol comme l’installation de bordure ;
- la construction d’habitations de détente ou de loisirs (pergola, hamas de jardin,…) d’une surface supérieure à 35 m² ;
- une construction pouvant atteindre une hauteur supérieure à 12 m ;
- d’installation photovoltaïque installée à plus de 1,80 m du sol.
La demande d’autorisation préalable peut être déposée selon l’article R423-1 du Code de l’urbanisme par :
- Le ou les propriétaires du terrain, son mandataire ou par l’acquéreur du bien après achat
- L’entreprise en charge gestion travaux
- Les héritiers ou personnes en indivision.
- Le syndic de copropriété ou le professionnel engagé par le syndic.
Pour remplir la déclaration préalable, deux possibilités s’offrent à vous :
- La première possibilité est de procéder par internet si votre commune compte plus de 3500 habitants ou si votre mairie dispose de son propre téléservice.
- La seconde possibilité est de déclarer les travaux via mail et de transmettre ensuite le dossier physique à la mairie.
Trois réponses distinctes sont possibles de la part de l’autorité municipale suite au dépôt de la déclaration préalable des travaux : un certificat de non-opposition à la déclaration préalable ou un silence administratif, ou encore l’autorité peut rejeter la demande.
- Si l’autorité vous délivre un certificat de non-opposition à la déclaration préalable vous avez le champ libre pour démarrer les travaux. Ce certificat permet aussi de faciliter la transaction immobilière du bien en cas de vente ou d’achat. Il permet au notaire de prouver la conformité de la construction au PLU.
- De la même manière, si vous n’avez aucune réponse après un délai d’1 mois vous pourrez démarrer les travaux, car son silence vaut décision tacite de non-opposition. Il faudra toutefois demander une attestation de non-opposition qui ne devrait pas tarder à être délivrée.
- Si l’autorité rejette la demande, il va falloir revoir votre dossier pour identifier les points perfectibles. Il est conseillé de se faire assister par un professionnel pratiquant le droit d’urbanisme pour éviter les pertes de temps.
Attention : Le certificat de non-opposition aux travaux d’agrandissement n’exclut pas le respect d’autres règles comme celles de la copropriété et des règles civiles de bon voisinage. Par exemple, la modification extérieure de logements en copropriété nécessite l’accord du syndicat des copropriétaires qu’il ne faut pas négliger.
Le permis de construire
Le permis de construire est une autorisation que vous devez obtenir à la mairie avant de prétendre à une construction de logement ou à réaliser certains travaux d’une certaine envergure.
Les travaux pour lesquels il faut obligatoirement faire recours à un permis de construire sont les suivants :
- Construction ou agrandissement d’une maison individuelle ;
- Travaux sur la toiture et l’aménagement des combles ;
- Création de cave et installation de piscine ;
- Construction d’une véranda, d’un abri de jardin, d’une pergola, d’une terrasse, d’un garage, …
- Pose de panneaux solaires au sol ;
- Reconstruction totale à l’identique.
Le permis de construire peut être demandé par les personnes suivantes :
- Propriétaire (s) du terrain ou mandataires ;
- Acquéreur du bien ;
- Personne morale (entreprise) autorisée par le propriétaire ou l’acquéreur à réaliser des travaux sur le terrain ;
- Personnes en indivision (héritiers ou copropriétaires d’un même bien) du domaine ;
- Syndic de copropriété (copropriétaires, professionnels en charge des travaux et autorisé par le syndic) ;
- Service public ou établissement public bénéficiaire d’une expropriation.
La constitution et la transmission du dossier de permis de construire peut se faire sur internet selon le nombre d’habitants dans la région.
- Si vous habitez une commune dont le nombre d’habitants n’atteint pas 3500 personnes, vous pouvez procéder par adresse mail ou un formulaire de contact via lequel vous pouvez déposer votre dossier et lancer la demande de permis. Ensuite, vous imprimez la demande et l’envoyez par courrier à la mairie.
- S’il s’agit d’une commune de plus de 3500 habitants, il est mis à votre disposition un téléservice par lequel vous remplissez et déposez directement sur internet sans avoir recours à un mail.
Bon à savoir : Au cas où la mairie de votre commune dispose de son propre téléservice pour le dépôt des autorisations d’urbanisme, il ne sera guère possible de procéder via un mail. Voici les étapes à suivre dans ce cas :
- Vous déposer directement par internet le dossier de demande de permis de construire ;
- Vous recevez ensuite un récépissé comportant le numéro d’enregistrement de votre dossier. Il porte également des renseignements relatifs à la date de démarrage des travaux.
Trois types de réponses sont possibles suite à la demande de permis de construire :
- Aucune réponse : si aucune réponse ne vous parvient jusqu’à la fin du délai d’instruction, vous pouvez considérer votre projet comme validé. Il s’agit d’un permis de construire tacite.
- Refus systématique : il est indiqué que l’arrêté de refus les motifs de refus, ainsi que les moyens de recours contre ce refus.
- Sursis à statuer : le maire peut, sur un délai de 2 ans, reporter sa décision sur votre permis de construire . Ce problème survient généralement lorsque l’autorité territoriale estime que votre projet peut compromettre ou rendre onéreux l’exécution d’un futur Plan Local d’Urbanisme. Dans ce cas précis, votre projet d’agrandissement n’est ni accepté, ni refusé. Il vous sera délivré un sursis à statuer précisant les motifs du sursis et les vois et délais de recours (de 2 mois). Si vous relancez votre demande dans ce délai, vous aurez une réponse dans les 2 mois à suivre.
Bon à savoir : Dans le cas d’un sursis à statuer, le propriétaire peut décider de vendre son terrain à la collectivité ou au service public.
La déclaration d’achèvement des travaux
Il s’agit d’un message adressé à la mairie pour signaler l’achèvement effectif des travaux pour lesquels l’autorisation à été accordée. La mairie doit, dans un délai de 3 mois, faire des vérifications et contrôles pour s’assurer de la conformité du logement au PLU.
La réglementation relative au recours à un architecte
- Pour une maison de 100 m² avec agrandissement allant de 5 à 40 m² : déclaration préalable, pas de permis de construire, pas besoin d’architecte ;
- Pour une maison de 100 m² avec agrandissement de 50 m² soit 150 m² MAXIMUM après agrandissement : déclaration préalable, permis de construire, pas besoin d’architecte ;
- Pour une maison de 150 m² avec agrandissement de 5 m², déclaration préalable, permis de construire, nécessité de faire recours à un architecte.
Attention : Seules les personnes physiques peuvent se passer des services d’un architecte en cas d’extension de logement. Les Une SCI familiale ou un propriétaire bailleur doivent obligatoirement faire recours à un architecte quelle que soit la taille de l’agrandissement selon l’article R. 431-1 code de l’urbanisme.
Les risques liés à un agrandissement non déclaré
Les sanctions d’un agrandissement non déclaré peuvent aller d’une simple amende à la démolition de l’ouvrage, voire même un emprisonnement.
- En cas de non déclaration préalable des travaux, vous vous exposez à une amende pénale allant de 1 200 € à 300 000 € avec une peine d’emprisonnement pouvant atteindre 6 mois en cas de récidive.
- En cas d’absence de déclaration préalable, une démolition de la construction illégale peut être ordonnée sous délai par le juge avec une astreinte de 7,5 € à 75 € par jour de retard selon l’article L. 480-4 et L. 480-7 du code de l’urbanisme.
Régularisation et délais de prescription
En cas de non déclaration des travaux ou de non respect des règles, une régularisation est possible.
- Montez un dossier de permis de construire comprenant les travaux en cours de réalisation, le niveau d’exécution des travaux et les éventuelles travaux à réaliser plus tard.
- Retirez sur demande des formulaires accompagnés de notices explicatives et remplissez-les.
Bon à savoir :
- La demande de permis prend valeur de déclaration préalable lorsque les travaux réalisés ne nécessitent pas un permis.
- Cette déclaration doit être faite dans les 90 jours suivant la fin des travaux.
Si votre logement n’a pas été déclaré par le propriétaire, il est également possible de régulariser la situation :
- Rendez-vous au service urbanisme de votre mairie ;
- Faites la demande d’un permis de construire rétroactif qui vous sera accordé si les travaux qui avaient été réalisés étaient conformes aux règles ;
- Au cas contraire, une mise au norme, voire une démolition peut être ordonnée par le Maire.
Bon à savoir : Il est important de demander une copie du certificat d’urbanisme à la mairie pour vérifier soi-même la conformité ou non de votre logement.
Il existe un délai, après quoi, votre agrandissement ne pourra plus faire l’objet de recours même si vous êtes en infraction : c’est le délai de prescription. Ce délai varie selon le cas :
- Votre responsabilité pénale n’est plus engagée vis-à-vis des règles d’urbanisme après un délai de 6 ans à compter de la date d’achèvement des travaux.
- La commune en ce qui la concerne dispose d’un délai de 10 ans après achèvement des travaux pour intenter une poursuite contre vous auprès du tribunal judiciaire dans le but de démolir ou de régulariser la construction illégale.
L’impact des modifications de façade
Une modification de façade consiste à :
- créer des ouvertures en façade, sur le toit ou remplacer les volets ;
- réaliser des travaux de rénovation sur les murs ;
- surélevé ou rénover la toiture.
Si vous entreprenez une rénovation de façade, vous devez garder à l’esprit que :
- une rénovation qui ne change en rien l’aspect extérieur du bâtiment n’est pas considéré comme un remplacement, mais juste du ravalement, et n’est donc pas sujette à une déclaration au préalable si les travaux s’effectue dans une zone urbaine ;
- une modification de façade doit impérativement faire l’objet d’une déclaration au préalable selon l’article R421-17 du Code de l’urbanisme.
- Si la modification de façade consiste à agrandir le logement (surélévation des combles par exemple), il faudra déclarer les travaux à partir de 20 m² supplémentaires si vous êtes en zone U et à partir de 5 m² supplémentaires dans le cas contraire.
Conseils
- Le permis de construire accordé se présente sous forme d’un arrêté signé par le maire et doit être affiché à l’extérieur sur le chantier du début à la fin des travaux. Il doit être visible et lisible aux passants.
- Il est conseillé de détailler clairement dans votre dossier le dimensionnement de l’agrandissement pour permettre à l’autorité locale de connaître les lois qui doivent s’appliquer à votre projet.
- Vos voisins ou copropriétaires peuvent durant les 2 mois qui suivent le démarrage des travaux, contester l’autorisation qui vous a été accordée et faire recours au maire.
- Il est possible que le Maire décide de retirer un permis délivré dans un délai de 3 mois s’il juge l’autorisation illégale ou frauduleuse.
FAQ
Quels changements sont apportés aux réglementations d’extension depuis le 1er janvier 2022 ?
Concernant les autorisations d’urbanisme, on constate :
- la modernisation des services publics à travers le remplissage et le dépôt en ligne de la demande de permis ;
- la digitalisation des autorisations d’urbanisme ;
- la limitation des tracasseries administratives.
Concernant les aides et financements des coûts de rénovation :
- France Rénov’ a amélioré ses prestations avec sa plateforme présentant des simulations des parcours pour la réalisation de travaux d’aménagement, de rénovation énergétique, d’extension de logement … ;
- Un recueil d’artisans qualifiés RGE (reconnu garant de l’environnement) disponible en ligne ;
- Les aides MaPrimeRénov prennent en compte uniquement les logements achevés depuis 15 ans minimum dans un délai de 2 ans. Exception faite au cas de demandes de prime dans le cadre de rénovation écologique de chauffage.
- L’augmentation du seuil de l’éco-prêt à taux zéro de 30 000 € à 50 000 € pour la rénovation énergétique globale lors des travaux d’agrandissement de maison.
Pourquoi toujours déclarer les travaux d’agrandissement
Voici les raisons pour lesquelles il ne faut jamais essayer de réaliser les travaux d’extension sans une autorisation préalable ou sans demande de permis :
- la création d’une ouverture (porte ou fenêtre) est subordonnée à une déclaration préalable des travaux car elle modifie l’aspect extérieur du logement ;
- Si vous transformez le garage en pièce habitable, une déclaration s’impose malgré l’absence de construction. Le garage n’est pas considéré comme de la surface de plancher,mais en devenant habitable, il entre en ligne de compte aux dispositions PLU. Et il va falloir prévoir ailleurs un espace de stationnement.
Comment faire un recours en cas de refus à la demande du permis de construire ?
Si votre demande de permis de construire n’aboutit pas, vous pouvez, dans un délai de 2 mois, faire un recours gracieux par lettre RAR (Recommandé avec Avis de Réception) auprès du maire. En cas d’échec de cette première tentative, vous pouvez encore dans un délai de 2 mois, faire recours au tribunal administratif de votre commune par lettre RAR en y indiquant les motifs qui justifient votre demande de permis.