Prix d’un terrain constructible

Vous souhaitez construire une maison? Pour cela il vous faut passer par l’étape de l’achat de la parcelle ! Comment connaître et évaluer le prix d’achat d’un terrain ? comment acheter au meilleur tarif et d’ailleurs, quel est le meilleur tarif ?! Nous verrons ensemble tous les éléments à prendre en compte afin que vous puissiez faire le meilleur choix sans faire d’erreur !

Qu’est-ce qu’un terrain constructible ?

On peut dire d’un terrain qu’il est constructible s’il remplit certains critères. Il faut :

  • Qu’il soit en mesure de supporter une construction et notamment poids (exit donc les zones hautement inondables, ou au sol instable)
  • Que sa superficie soit supérieure à un minimum légal, (variable selon le document d’urbanisme adopté par la commune)
  • Qu’il soit viabilisable, c’est-à-dire raccordable (si ce n’est pas encore le cas) à un réseau routier, d’eau potable, d’électricité, voire de gaz.
  • Que la juridiction l’ait répertorié et autorisé à être vendu comme terrain constructible. Information à vérifier auprès du cadastre.

Attention à ne pas confondre avec un terrain à bâtir. Ce type de terrain implique qu’un projet de construction peut y être mené, mais il peut s’agir de locaux commerciaux ou d’autres bâtiments n’étant pas des maisons.

Comment s’assurer qu’un terrain soit constructible?

Dans les faits, il vous faudra vous assurer auprès de la commune que le terrain que vous convoitez est bien constructible. Vous devrez demandre à consulter le document d’urbanisme. Ce pourra être un PLU (Plan Local d’Urbanisme), un POS  (plan d’occupation des sols), ou bien une Carte communale. Dans un cas comme dans l’autre, le choix aura été fait par la commune dans une optique de développement urbain maîtrisé tout en respectant les activités agricoles, forestières, ainsi que les espaces naturels et les potentielles zones protégées.

Pourquoi être vigilant au prix d’un terrain constructible ?

Lorsque vous avez pour projet la construction de votre maison, vous pouvez être tenté de vous focaliser sur la construction elle-même. Mais il faut savoir que le prix d’achat d’un terrain peut représenter entre 20 et 60 % du budget total, voire plus encore s’il se trouve dans une zone tendue (grande agglomération, etc.). Son coût n’est donc pas à négliger !

Prix au m2, pourquoi est-ce important ?

Il est en réalité assez difficile d’estimer le prix d’un terrain car cela dépend de nombreux facteurs dont sa superficie, sa qualité et sa localisation... Par exemple, ceux situés en régions de bord de mer et en centre-ville seront très vite plus cher que ceux plus éloignés. Mais les variables sont multiples. Ainsi, rapporter le prix du terrain au m2, concernant un terrain, permet une comparaison plus fiable.

On estime qu’en France le prix moyen d’un terrain est de 145€/m2. Cela reste néanmoins une moyenne, c’est-à-dire qu’en réalité, cela peut varier de 20 (Aquitaine) à plus de 800€ (en Ile de France) !

Prix du terrain constructible selon la région:

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Prix des terrains à construire – année 2018

Comment connaître le prix au m2 ?

Vous pourrez facilement trouver une liste du prix au mètre carré des terrains constructibles, en fonction de chaque région. Mais plutôt que de vous fier à des valeurs proposées par des agences immobilières ou par des sites dont les sources ne sont pas forcément fiables ou à jour, il sera plus astucieux de calculer vous-même ce prix.

Dans l’optique d’une meilleure transparence du marché, le gouvernement a rendu accessible en avril 2019 la « base DVF », permettant ainsi aux particuliers de consulter le prix de vente des biens immobiliers sur les 5 dernières années. Cette information était jusque-là possible à obtenir grâce aux données du fisc, mais elle était limitée à un certain nombre de recherches (50) par périodes de 3 mois, rendant la tâche assez compliquée.

Vous pourrez donc accéder à ces données en vous rendant sur le site :

https://cadastre.data.gouv.fr/dvf

Avec les critères, vous pourrez faire une comparaison tarifaire avec des biens similaires autant en superficie qu’en terme de géolocalisation, et donc avoir une meilleure évaluation des prix pratiqués.

Quels critères vont influencer le prix du m2 ?

En plus de la région dans laquelle il est situé et bien-sûr de sa superficie, le un terrain constructible va voir son prix influencé par d’autres critères :

  • Son orientation et son ensoleillement ;
  • Sa forme;
  • Les commodités environnantes (transports en commun, centre ville, écoles, …)
  • La végétation présente dessus (arboré ou non, en friche, etc) ;
  • La qualité globale d’un terrain : plat, stable, peu gorgé d’eau, sans arbre ni construction… (peut augmenter son prix, mais vous évitent des travaux supplémentaires)
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Précautions financières avant achat :

  • Evaluez les coûts de terrassement (fondation, fosse septique, allée, piscine) qui influenceront plus ou moins lourdement le pri.
  • Renseignez-vous sur le bornage du terrain (sa délimitation) : a-t-elle été faite ? Va-t-elle l’être par le propriétaire ou vendeur du terrain ? Le cas échéant il sera de votre responsabilité de faire appel à un géomètre, et les frais seront à votre charge ;
  • Contrôlez la viabilisation. Elle peut être totale, partielle ou complètement à mettre en place. En fonction de cela il faudra prévoir un surcoût et des démarches administratives supplémentaires ;
  • Prenez en compte les facteurs qui entraineront des frais indirects au quotidien, type distance avec votre lieu de travail, l’école de vos enfants, les commerces…
  • Prenez également en compte le prix des impôts locaux dans vos calculs de frais fixes;
  • Evaluez l’évolution de l’environnement, pour ne pas avoir la mauvaise surprise de voir votre bien dévalué par une construction peu attirante à proximité. Pour cela vous pouvez demander à la mairie quels sont les projets de construction ou d’aménagement alentours.
  • Demandez que le taux applicable au droit d’enregistrement figure sur votre compromis de vente, vous épargnant ainsi des déconvenues.
  • Nous vous conseillons également de faire une demande de certificat d’urbanisme, afin de conserver la preuve que votre terrain est constructible.

Votre projet est affiné et votre terrain choisi ? Alors n’hésitez plus, demandez des devis de professionnels qualifiés afin de concrétiser un peu plus la construction de votre maison de rêve.

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