Diviser une maison en appartements: comment faire? A quel prix?

Vous êtes propriétaire et souhaitez diviser une maison en appartements indépendants ? C’est un projet qui apporte des bénéfices financiers! Néanmoins, il est soumis à des réglementations.  Alors, comment s’y retrouver? Nous avons rassemblé pour vous tout ce qu’il faut savoir!

Prix pour diviser une maison en plusieurs logements

Généralement, on estime que la création d’un appartement indépendant, au sein d’une maison, reviendra en moyenne entre 15 000 et 40 000 € par lot.

Cependant ce montant sera fortement influencé par la disposition de l’habitation et les travaux à réaliser.

Les 5 travaux pour diviser une maison en appartements

En effet, il vous faudra très certainement envisager l’un ou plusieurs des travaux suivants :

Travaux Prix (€)
Création d’une cloison 15 à 35€ par m2
Porte d’entrées indépendantes 600 à 1900€
Création d’une salle de bain 100 à 500€ par m2
Création d’une cuisine 1500 à 15000€
Mise en place d’un tableau électrique 100 à 600€
Compteur eau env. 500€
Fenêtre 250 à 1000€
Fenêtre de toit 400 à 1500€
Ouverture mur pour fenêtre 500€

#1: Mise en place de cloisons

isolant cloison placoLa division d’une maison en plusieurs appartements passe généralement par l’installation de nouvelles cloisons, la création de nouvelles pièces, et l’ajout d’une isolation au moins phonique pour le confort des occupants.

Aujourd’hui, la plupart des cloisons sont réalisées en placo, puisque c’est simple à mettre en place et plutôt économique.

Pour isoler chacun des appartements, on peut intégrer un isolant entre les deux plaques de plâtre.

Le prix d’une cloison en placo est de ~15 à 35€ du m2, main d’oeuvre comprise. Si vous mettez un isolant, rajouter entre ~2 et 10€ du m2 selon l’épaisseur et la nature de l’isolant.

#2: Création d’entrées indépendantes

porte pvcPour créer des entrées indépendantes, vous  pouvez:

  • Répartir les portes dans un couloir (moins cher);
  • Pratiquer des ouvertures dans la façade pour mettre deux portes distinctes;

La mise en place d’une porte d’entrée revient à 400 à 1 500 € de fournitures et 250 et 400 € de main d’œuvre.

La première intervention est la moins chère. Elle revient en tout dans les ~1500 à 3000€.

L’ouverture de la façade engage des travaux plus lourds. La création d’une ouverture pour une porte revient à ~1000 euros pour un mur en parpaing. Ainsi, dans ce cas, les travaux reviennent facilement entre ~2500 et 5000 euros.

#3: création d’une salle de bain et d’une cuisine

Salle de bain blanc boisBien évidement chaque locataire devra bénéficier d’une pièce d’eau ainsi qu’un coin cuisine au minium.

L’ajout d’une pièce d’eau (avec équipements sanitaires) revient entre ~1000 et 5000 euros.

De son coté, la cuisine revient entre 1500 et 15000 euros.

Les prix varient du simple au double selon dimensions de la pièce, la qualité des matériaux et la proximité avec les réseaux existants.

#4: Mise aux normes électrique

travaux electriciteVos locataires devront avoir accès chacun à un compteur électricité, indépendant de celui du voisin.

Pour ces travaux de mise aux normes, comptez :

  • Raccordement au compteur électrique: env. 2000 euros;
  • Nouveau consuel: 1000 à 2000€
  • Tableau électrique: 100 à 600€

#5: adaptation du réseau d’eau

De la même manière que pour l’électricité, il vous faudra fournir à votre ou vos locataires un compteur individuel afin qu’ils maîtrisent et puissent consulter leur consommation d’eau.

Le prix des interventions:

  • Installation d’un sous-compteur: 500 € par unité
  • Raccordements plomberie: 1 000 à 2 000 € selon les distances

Les règles à connaître avant de diviser une maison en plusieurs logements

Les points à regarder avant les travaux..

Il vous faudra vérifier plusieurs critères avant de démarrer votre projet. Certains pouvant bloquer définitivement la division en appartements, d’autre demandant d’effectuer une demande particulière.

  1. Consultation du PLU de la commune. Cela vous renseignera règles concernant l’aménagement de stationnements, de modification de façade, de dimensions de logements… notamment si votre bien se trouve en zone urbaine (ou à urbaniser). Concernant les démarches à entreprendre
  2. Bien en copropriété : si votre bien fait partie d’une copropriété, il vous faudra alors l’approbation du syndicat des propriétaires.

Les démarches administratives

Le réagencement d’une maison est soumis aux règles habituelles des travaux:

Démarche administrative Conditions
Demande préalable de travaux
  • ajout d’une surface à vivre comprise entre 2 et 20m2;
  • percement d’une nouvelle fenêtre ou une nouvelle porte d’entrée (et modifiez ainsi la façade) ;
Permis de construire
  • Vous construisez une extension de plus de 20m2;
  • Ou que l’ajout de surface à vivre porte la superficie totale de votre maison à plus de 150m2;
  • Vous touchez à la structure, en ouvrant un mur porteur par exemple.
  •  

Pensez également que si votre projet est ensuite de revendre un ou plusieurs des logements créés, il vous faudra faire réaliser un diagnostic technique.

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Créer un logement conforme aux normes

La règlementation concernant la décence d’un logement est décrite par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Il aborde plusieurs aspects :

a. Equipements obligatoires :

  • Alimentation en eau potable et évacuation des eaux usées
  • Réseau électrique indépendant
  • Chauffage fonctionnel
  • Coin cuisine
  • Douche à minima
  • Des WC, séparés de la pièce où sont pris les repas ; ils peuvent être extérieurs au logement à condition qu’ils soient situés dans le même bâtiment et facilement accessibles ;

Le tout bien entendu devant être accessible et en état de fonctionnement.

b. Dimensions minimales de chaque appartement :

La règlementation prévoit également des dimensions minimales à respecter :

  • Pièce à vivre ≥ 9m2; (étant donné que les WC doivent en être séparés : soit votre logement devra faire plus de 9m2, soit les WC devront être à l’extérieur de la surface louée comme évoqué plus tôt.
  • Hauteur sous plafond ≥ 2,20m ;
  • Volume habitable ≥ 20m3

Tout logement compris entre 9 et 14m2 sera considéré comme un « micro-logement » dont le loyer ne sera pas libre.

S’il est supérieur au montant hors charges de 42,47 €/m2, il sera considéré comme excessif et soumis à une taxe variant de 10 à 40% selon le dépassement de ce montant.

Notez tout de même qu’on considère comme idéal un minimum de 18m2 pour une personne, 28m2 pour un couple. En deçà votre bien ne sera pas aussi confortable pour ses occupants.

c. Autres normes :

  • Accessibilité: La « Loi Handicap » du 11/02/2005 ne concerne que la construction neuve, votre rénovation ne rentrerait donc pas les critères.
    Néanmoins, il est intéressant (humainement et financièrement) de s’y intéresser et de rendre, dans la mesure du possible, votre logement accessible aux personnes à mobilité réduite.
  • Présences de places de stationnement : Cette règlementation est propre à chaque commune.
    Généralement, la commune attribue un nombre minimal de place de parking par tranche de 90m2 par exemple.
    Mais cette tranche est réduite (60m2 par exemple toujours) si la maison est subdivisée en plusieurs logements indépendants.

En cas de logement non conforme :

Sachez que si les appartements créés par la division de votre maison ne répondent pas précisément à ces différents critères, un locataire ne pourra pas bénéficier des aides de l’Etat (APL de la CAF) en le louant.

Par ailleurs, il sera en mesure de vous faire procéder aux travaux nécessaires pour la mise aux normes.

Dans un premier temps par voie amiable, puis par action en justice.

Astuce :

Vous pouvez prendre contact avec le Conseil en Architecture, Urbanisme et Environnement (CAUE), qui vous donnera gratuitement des renseignements et conseils pour l’élaboration de votre projet

Trouver les professionnels qu’il vous faut

Pour ce type de projet, vous aurez la possibilité de choisir un à un les professionnels (maitre de chantier, architecte, artisans) nécessaires à l’aboutissement des travaux, ou bien faire appel à une entreprise de travaux, voire un architecte qui se chargeront eux même, si vous le souhaitez, de recruter les équipes et surtout de les coordonner.

Le second choix, bien que parfois plus onéreux en théorie, vous permettra toute fois que les travaux soient bien organisés, avec des professionnels parés aux éventuels imprévus qu’apportent ce genre de chantier, et surtout, vous bénéficierez de leurs conseils sur de nombreux plans.

Notre recommandation : faites faire plusieurs devis, comparez les tarifs mais également les prestations proposées, afin d’obtenir le meilleur professionnel.

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