L’isolation thermique en copropriété, tout ce qu’il faut savoir

Depuis le 1er janvier 2017, la loi de Transition énergétique pour la Croissance verte exige la prise de mesures relatives à la consommation énergétique. Cette règlementation concerne notamment l’isolation thermique des locaux habitables. Pour les copropriétaires, la nécessité de faire une rénovation énergétique nécessite davantage d’étapes à suivre et de concertation au sein du syndicat de copropriété. Ce guide vous renseigne sur tout ce qu’il faut savoir sur l’isolation thermique en copropriété.

La loi et les obligations d’isolation thermique

Quand est-ce obligatoire ?

Une rénovation thermique est mandatée par la loi lorsque des travaux importants sont planifiés par les copropriétaires. Le terme de travaux embarqués désigne ainsi le fait d’incorporer des travaux d’isolation thermique à des rénovations importantes telles que :

  • Les travaux de ravalement de façade
    Une isolation thermique par l’extérieur est exigée lorsque les travaux de ravalement de façade impliquant une réfection ou la pose de parements concernent plus de 50% de la surface des façades d’une copropriété hors ouvertures.
    C’est d’ailleurs une excellente occasion pour embarquer des travaux d’ITE du point de vue financier, car le surcoût de la main-d’œuvre est amoindri (installation de chantier, décapage, peinture et finition)

  • Les travaux de réfection de toiture
    Ces mesures énergétiques sont obligatoires dans le cas d’une réfection de toiture concernant plus de la moitié de la surface totale de celle-ci.
    Comme la toiture est la principale source de déperditions thermiques, une isolation du toit ou des combles est essentielle pour réduire la consommation d’énergie d’une copropriété. 

Les dérogations

Dans certains cas, votre copropriété peut être dispensée de réaliser des rénovations énergétiques. Cependant, elle doit strictement adhérer à l’un des cas suivants :

  • Cas des appartements dans les sites classés
    Cette dérogation concerne la sauvegarde des sites classés patrimoine remarquable. Pour les bâtiments situés dans des zones classées
    , la modification de l’aspect des façades peut être interdite.
    Dans ce cas, il n’est pas obligatoire d’effectuer des travaux embarqués d’isolation extérieure avec le ravalement de façade. Renseignez-vous auprès de votre commune pour
    connaître le Plan Local d’Urbanisme de votre Région.

  • Contraintes structurelles et techniques
    Une dérogation peut être obtenue si l’isolation thermique est susceptible de nuire à la stabilité structurelle du bâtiment. Il en va de même pour des travaux d’isolation pouvant dégrader la qualité architecturale de l’immeuble.
    Pour cela, un architecte ou un professionnel agréé doit déposer un justificatif détaillant les contraintes techniques d’une telle opération.

Lois relatives aux appartements énergivores

L’étiquette énergie d’un logement :

Un diagnostic de performance énergétique permet de donner une étiquette double seuil de A à G à un logement selon sa consommation et son empreinte carbone. 

  • L’étiquette énergie note les logements de telle sorte que les habitations classées A sont les plus économes, et celles notées G sont les plus énergivores.
  • L’étiquette carbone quantifie l’émission de gaz à effet de serre d’un logement. Parallèlement, le classement s’étend de A à G, où les appartements G sont les plus polluants.

Lois relatives à l’interdiction de louer un bien consommant beaucoup d’énergie :

Dans un souci de réduire le nombre de logements F et G, la loi Climat & Résilience qui est entrée en vigueur depuis le 22 août 2021 impose certaines restrictions par rapport aux logements énergivores :

  • Interdiction d’augmenter le loyer des logements F et G dans le courant 2022
  • Interdiction de mettre en location un appartement G à partir du 1er janvier 2025
  • Interdiction de mettre en location un appartement classé F à partir du 1er janvier 2028
  • Interdiction de mettre en location un appartement classé E à partir du 1er janvier 2034

Il devient alors essentiel pour les copropriétaires d’un immeuble d’adopter une rénovation thermique efficace pour éviter une dévalorisation conséquente de leur bien immobilier. Ceci est d’autant plus important pour les propriétaires mettant leur bien en location.

Diagnostic énergétique en copropriété

DPE collectif

À la suite de la loi Grenelle 2, un diagnostic énergétique est obligatoire pour tout immeuble de 50 lots ou moins. Ce DPE devait être effectué pour tous les bâtiments concernés entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2016.

Le diagnostic de performance énergétique collectif renseigne sur les caractéristiques thermiques d’un bâtiment comme les appareils et systèmes thermiques utilisés (chauffage, eau chaude, éclairage, climatisation, etc.).

La consommation d’énergie relative à tous ces appareils et l’émission de gaz à effet de serre sont évaluées. En général, un DPE suffit à rendre compte des points à améliorer dans une isolation thermique dans son ensemble.

Audit énergétique

La loi Grenelle 2 imposait un audit énergétique pour les copropriétés à usage d’habitation de plus de 50 lots ayant un système de chauffage ou de refroidissement collectif.

L’audit énergétique communique des informations supplémentaires sur les mesures à pendre pour isoler efficacement une copropriété. Il présente également une étude financière du projet de rénovation thermique et un planning prévisionnel des travaux

Diagnostic technique global

Le diagnostic technique global a été mis en place par la loi ALUR le 24 mars 2014. Celui-ci est requis pour les bâtiments de plus de 10 ans ayant appartenu à un propriétaire unique, et revendu à des copropriétaires.

Le DTG fait une étude du bâtiment non seulement du point de vue de sa performance thermique, mais également de tous les aspects techniques pertinents des parties communes. 

Il propose des améliorations dans la gestion de l’immeuble dans les années à venir et fait le point sur la situation du syndicat des copropriétaires. Un DPE collectif ou un audit énergétique sont donc inclus dans un DTG.

La nouvelle loi sur le DPE collectif

La loi Climat & Résilience du 22 août 2021, portant sur la lutte contre le dérèglement climatique, préconise un nouveau calendrier de DPE obligatoire. Pour les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, le DPE collectif est obligatoire à partir des dates suivantes :

  • 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
  • 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots ;
  • 1er janvier 2026 pour les copropriétés de moins de 50 lots.

De même que pour la loi Grenelle 2, ce DPE collectif a une validité de 10 ans. Cependant, les logements qui obtiennent un diagnostic de consommation de 150kWh/m²/an ou moins peuvent faire exception (classes A, B, et C).

Le vote pour une isolation thermique en copropriété

Les votes en Assemblée générale

La mise en œuvre d’une isolation thermique commence par la validation d’un vote sur la rénovation thermique en Assemblée générale des copropriétaires. Les règles de majorité en copropriété sont régies par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

  • La majorité simple ou majorité l’article 24 :
    C’est la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés, ou ayant voté par correspondance. Ce vote ne prend en compte ni les absents ni les abstentionnistes.

  • La majorité absolue ou majorité de l’article 25 :
    C’est la majorité des voix de la totalité des copropriétaires. Elle représente donc au moins la moitié des voix des copropriétaires qu’ils soient présents, représentés, absents, ou abstentionnistes.

  • La double majorité ou majorité de l’article 26
    Pour obtenir cette majorité, un vote doit être validé par plus de la moitié des copropriétaires, représentant au moins les deux tiers des voix.

  • L’unanimité de l’article 26
    Ce vote est le plus difficile à atteindre. Il n’est accordé que si tous les copropriétaires sans exception valident la proposition avancée lors de l’assemblée générale.

Quel vote pour quelle décision ?

Chaque étape de la rénovation thermique doit être validée en assemblée générale des copropriétaires. En fonction de la nature des travaux, un vote différent est requis :

La majorité simple : 

  • Pour effectuer un DPE collectif, un audit énergétique, ou un DTG et décider de son mode de réalisation.

La majorité absolue : 

  • Pour donner l’autorisation à un copropriétaire d’effectuer à ses frais des travaux changeant l’aspect extérieur de l’immeuble 
  • Pour tous travaux de rénovation en vue de faire des économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre

Les travaux d’isolation

L’isolation thermique en copropriété concerne toutes les parties communes qui sont responsables des déperditions de chaleur. Comme c’est un travail d’envergure, il est essentiel de faire un diagnostic complet pour identifier les maillons faibles de l’isolation et les traiter de façon efficace. 

La toiture et les combles

La toiture et les combles présentent jusqu’à 30% des sources de déperdition de chaleur. En copropriété, la toiture est généralement considérée comme une partie commune de l’immeuble.

  •  L’isolation thermique peut se faire par l’extérieur, par la toiture. Dans tel cas, il est nécessaire de déposer les éléments du toit.
  • L’isolation thermique par l’intérieur concerne les combles. Elle revêt plusieurs formes que ce soir pour des combles aménageables ou des combles perdus.

Les murs, ITE ou ITI

L’isolation des murs en copropriété peut se faire soit par l’extérieur, soit par l’intérieur de ceux-ci. En pratique, l’isolation extérieure est presque toujours privilégiée, et ce pour plusieurs raisons : 

  • Faire une isolation intérieure signifie isoler tous les murs, murs de refends, planchers et plafonds de chaque logement ;
  •  Les pièces isolées ne peuvent pas être habitées pendant les travaux dans le cas d’une ITI ;
  • Une isolation intérieure cumule des pertes conséquentes de surface habitable dans tout l’immeuble.
  • Le prix d’une ITE est de 100 à 200€/m2 de façade et le prix d’une ITI tourne entre 20 et 100€/m2 de mur isolé.

Les planchers bas

Dans le cas d’une isolation extérieure, l’isolation par les plafonds et planchers intermédiaires n’est pas nécessaire. Il en est de même pour les murs de refend. 

Cependant, il est primordial de bien isoler le plancher du premier niveau habitable, car c’est une importante source de déperditions thermiques.
En fonction des techniques et des difficultés du chantier, il faut prévoir entre 20 et 80€ / m².

Les points singuliers

Les points singuliers concernent tous les recoins de l’immeuble qui peuvent être à l’origine de ponts thermiques

En particulier, il est important de surveiller les éléments de plomberie, les conduits et éléments électriques dans les murs, et les fenêtres et ouvertures.

Les portes et fenêtres

Si vous disposez de fenêtres simples-vitrages, il est urgent de les changer pour gagner en confort thermique.
Il faut prévoir entre 250 et 1000 € pour le remplacement d’une fenêtre classique et de 500 à 5000€ pour remplacer une fenêtre sur-mesure. 

Le calorifugeage

Dans un système de chauffage collectif, une partie de la chaleur relayée par les conduits peut se dissiper par la tuyauterie

Les déperditions thermiques sont d’autant plus importantes dans les endroits mal isolés comme les garages et autres locaux non habitables. 

Le calorifugeage permet de limiter ce phénomène en isolant les conduits de chauffage et ainsi préserver l’énergie thermique tout au long de son cheminement.
Le calorifugeage coûte entre 25 et 35€ par mètre linéaire.

Les sources de déperdition d’énergie

La chaleur connaît les déperditions suivantes, en moyenne :

  • toit : 25 à 30%
  • murs : 20 à 35%
  • Portes et fenêtres : 10 à 25% 
  • Ventilations : 5 à 25% 
  • Sols pour 6 à 12%
  • Ponts thermiques : 5 à 20%


Il est donc nécessaire de faire un audit énergétique pour connaître en détail les sources de déperdition d’énergie de votre immeuble !

Aides financières

Comme la rénovation thermique en copropriété obéit à la loi de Transition énergétique pour la Croissance verte, plusieurs dispositifs gouvernementaux et privés sont disponibles pour faciliter sa réalisation. Parmi les aides auxquelles les copropriétaires sont éligibles, il y a notamment :

MaPrimeRénov Copro

Ce dispositif a été établi par l’État pour les bâtiments mis en copropriété. Pour que les propriétaires en bénéficient, la rénovation énergétique doit permettre une amélioration de la performance énergétique d’au moins 35% après travaux.

L’Eco-PTZ 

L’Eco-Prêt à Taux Zéro permet aux copropriétaires de bénéficier d’un prêt collectif pour réaliser la rénovation thermique de l’immeuble sans taux d’intérêt. Ce prêt n’est applicable que pour les copropriétaires de logements utilisés comme résidence principale.

Primes CEE

Ces primes sont octroyées par les entreprises de fournitures d’énergie pour les travaux de rénovation énergétique sur les parties communes. Il est important de faire appel à un professionnel RGE pour en bénéficier. 

Fonds de travaux 

L’établissement d’un fond collectif est une obligation en copropriété selon la loi ALUR. Celui-ci est alimenté par une cotisation annuelle versée par chaque copropriétaire. 

  • Pour alléger les dépenses liées à l’isolation thermique, les copropriétaires peuvent décider à la suite d’un vote en AG de faire usage des fonds pour financer une partie des rénovations.
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