Un recours de tiers dans un projet de construction ou d’aménagement est une action en justice ou une réclamation déposée par un voisin ou une partie tierce qui n’est pas directement impliquée dans le projet, mais qui prétend subir des préjudices, des nuisances ou des dommages en raison des activités de construction ou d’aménagement voisines. 
Qui peut déposer un recours ?
Plusieurs entités ou parties peuvent déposer un recours de tiers dans le cadre d’un projet de construction ou d’aménagement. Ces entités peuvent inclure :
- Les voisins résidentiels : les propriétaires de propriétés résidentielles adjacentes ou à proximité du site de construction peuvent déposer des recours s’ils estiment que le projet a un impact négatif sur leur vie quotidienne, leur propriété ou leur qualité de vie.
- Les entreprises locales : si elles estiment qu’il y a perturbations ou dommages liés aux activités de construction, ce qui peut entraîner une perte de clientèle ou des pertes financières.
- Les autorités locales : les autorités municipales ou locales peuvent déposer des recours si le projet ne respecte pas les réglementations de zonage, les codes du bâtiment ou d’autres règlements en vigueur.
- Les organismes de protection de l’environnement : les organisations ou les agences de protection de l’environnement peuvent engager des recours si elles estiment que le projet a un impact négatif sur l’environnement, comme la pollution de l’air ou de l’eau.
- Les groupes de défense des droits civils ou des résidents : les groupes ou les organisations de défense des droits civils ou des résidents peuvent déposer des recours au nom de la communauté locale si le projet soulève des préoccupations concernant l’équité, la justice ou les droits des résidents.
- Les propriétaires fonciers : les propriétaires fonciers qui ne sont pas directement impliqués dans le projet, mais qui possèdent des propriétés voisines ou à proximité, peuvent également déposer des recours s’ils estiment que leur propriété ou leur valeur immobilière est affectée de manière négative
- Les organisations communautaires : les organisations à but non lucratif ou les groupes communautaires qui représentent les intérêts de la communauté locale peuvent également déposer des recours si le projet suscite des inquiétudes au sein de la communauté.
Pour quelles raisons un tiers pourrait-il engager un recours ?
Les raisons des recours d’un tiers dans le contexte d’un projet d’aménagement ou de construction peuvent être nombreuses et variées. Voici quelques-unes des raisons courantes pour lesquelles un tiers pourrait engager un recours :
- Les tiers peuvent se plaindre du bruit excessif généré par les activités de construction, en particulier pendant les heures inhabituelles ou pendant les jours de repos.
- Si les activités de construction causent des dommages matériels à la propriété d’un tiers, comme des fissures dans les murs, des fondations endommagées, des dégâts d’eau, etc.
- Des préoccupations concernant la sécurité peuvent être soulevées, notamment si le chantier de construction ne respecte pas les normes de sécurité ou si des incidents se produisent.
- Les tiers peuvent s’inquiéter de la pollution de l’air ou de l’eau, de la gestion inadéquate des déchets de construction ou d’autres problèmes environnementaux liés au projet (la poussière, les produits chimiques ou les moisissures éventuellement libérés par les activités de construction).
- Les tiers peuvent contester des changements d’affectation des terrains, des non-conformités aux réglementations de zonage ou d’autres questions liées à l’utilisation des sols.
- Si le projet ne respecte pas les permis délivrés ou les règlements en vigueur, cela peut donner lieu à des recours de tiers.
- Les tiers peuvent être mécontents de l’impact général du projet sur leur qualité de vie, que ce soit en termes de vues obstruées, de dévaluation de leur propriété, de perturbation de leur routine quotidienne, etc.
- Si le projet perturbe la circulation routière ou l’accès aux propriétés voisines, les tiers peuvent s’en plaindre.
Quelles sont les autorisations d’urbanisme qui peuvent être contestées ?
Un tiers peut passer par voie de recours avec :
- le permis de construire
- le transfert de permis de construire
- la déclaration préalable
- le permis de démolir
- le permis d’aménager
Quel est le laps de temps pour engager un recours de tiers ?
Il est essentiel de noter que le délai de recours a une durée de deux mois. Toutefois, ce délai ne démarre pas à la date d’obtention de votre autorisation de construction ni à celle de l’affichage en mairie, mais bien à partir du moment où votre permis de construire est affiché sur le terrain concerné. Ainsi, il est vivement recommandé de ne pas tarder à installer ce précieux panneau dès que vous recevez votre autorisation.
Il est également judicieux d’attendre la fin de ce délai de deux mois avant de mettre en marche les travaux. Cette précaution permet aux tiers, c’est-à-dire aux voisins et autres parties intéressées, de disposer du temps nécessaire pour faire part de leurs éventuelles préoccupations ou objections. Une fois ce délai écoulé, vous pouvez alors solliciter la délivrance d’un certificat de non recours, qui atteste que personne n’a formulé de contestation à votre projet.
Mais, sachez que si par malchance vous affichez votre panneau après avoir commencé les travaux et que vous les achevez avant la fin du délai de recours, cela ne suspend pas ce délai. Il continue de courir jusqu’à son terme. Par conséquent, tant que ces deux mois ne sont pas révolus, les tiers conservent le droit de remettre en question le permis de construire qui vous a été accordé, même si votre chantier est déjà terminé.
Le recours gracieux et le recours contentieux
Le recours gracieux est la première étape, où le tiers dépose sa plainte directement auprès du maire de la commune qui a délivré le permis de construire. Le maire dispose alors d’un délai de 2 mois pour examiner la plainte et prendre une décision. S’il est convaincu par les arguments du tiers, il peut choisir de retirer le permis de construire. Cependant, s’il rejette la plainte, le tiers a la possibilité de recourir à la deuxième procédure : le recours contentieux.
Le recours contentieux est une étape plus formelle où le tiers porte sa plainte devant le tribunal administratif compétent. Cette procédure peut être plus longue et complexe, avec des délais pouvant s’étendre jusqu’à 18 mois, voire plus. Le tribunal examinera les éléments de preuve et les arguments présentés par le tiers et prendra une décision finale.
Quelles sont les répercussions lorsque le recours s’avère justifié ?
Lorsqu’un recours est justifié, le maire est habilité à révoquer le permis de construire. Dans ce cas, il devient impératif de soumettre une nouvelle demande de permis qui se conforme strictement aux règles d’urbanisme en vigueur.
Cependant, si, par malchance, vous avez déjà entamé les travaux, la situation devient plus complexe. Non seulement le permis de construire est considéré comme illégal, mais la construction elle-même est également sujette à des irrégularités. En conséquence, vous pouvez être contraint de procéder à une mise en conformité des travaux, ce qui peut impliquer des modifications substantielles de la construction, voire même sa démolition partielle ou totale.
De plus, tant que la construction demeure non conforme, vous êtes généralement tenu de payer des amendes journalières en vertu des réglementations locales.
Comment peut-on anticiper les litiges avec des tiers ?
Pour éviter d’être attaqué par un tiers dans le cadre d’un projet de construction ou d’aménagement, il est essentiel de prendre des mesures proactives pour minimiser les conflits potentiels et de respecter toutes les réglementations locales. Voici quelques conseils pour éviter de faire face à des recours de tiers :
- Commencez par une planification minutieuse du projet. Assurez-vous que toutes les étapes du projet sont bien pensées, depuis la conception initiale jusqu’à la construction ou l’aménagement proprement dit.
- Respectez scrupuleusement toutes les réglementations locales, les codes du bâtiment, les lois environnementales et les règlements de zonage. Obtenez les permis nécessaires et assurez-vous que le projet est en totale conformité.
- Communiquez ouvertement et régulièrement avec les voisins et les parties intéressées. Informez-les du projet, de son calendrier prévu, des perturbations potentielles et des mesures que vous prendrez pour minimiser ces perturbations.
- Mettez en place des mesures d’atténuation pour minimiser les nuisances sonores, la poussière, les vibrations et d’autres perturbations potentielles pour les tiers. Cela peut inclure l’utilisation de barrières acoustiques, de dispositifs anti-poussière, etc.
- Écoutez attentivement les préoccupations des voisins ou des tiers et traitez-les de manière respectueuse. Prenez des mesures pour résoudre les problèmes dès qu’ils surviennent.
- Surveillez en permanence le chantier pour vous assurer que les mesures d’atténuation fonctionnent correctement et réagissez rapidement aux préoccupations des tiers.
- Engagez des professionnels qualifiés, y compris des ingénieurs, des architectes et des consultants en environnement, pour garantir la qualité du projet et la conformité aux normes.
- Assurez-vous que votre entreprise dispose d’une assurance adéquate pour couvrir les éventuels litiges de tiers. Consultez votre assureur pour comprendre les modalités de votre couverture.
- Si des conflits surviennent, envisagez la médiation ou l’arbitrage comme moyen de résoudre les litiges de manière plus rapide et moins litigieuse que les tribunaux.
- Soyez transparent dans toutes vos interactions avec les parties intéressées et tenez-les informés des développements du projet.