Appartement en souplex: prix, avantage, aménagement…

Le résumé des prix

Pour chacun des postes cités ci-dessus, il vous faudra prévoir un certain budget. En général, les souplex sont plus coûteux à rénover que des pièces classiques.

Pour un aménagement complet, vous pouvez compter en moyenne entre 1 600 et 2 000 €/m2.

Voici quelques prix au détail :

Gardez en tête que ce sont des prix donnés à titre indicatif et que rien ne remplace un devis effectué par un professionnel, adapté à votre projet.

Le concept du souplex

Contraction de « sous-sol » et de « duplex », ce type d’habitation se base sur le même concept que le duplex, c’est-à-dire que l’appartement se réparti sur deux étages, dont l’un en sous-sol concernant le souplex.

Ce modèle venant tout droit de Londres a conquis peu à peu les centres-villes des métropoles où chaque mètre carré compte.

Aménager un souplex: une bonne idée?

Aménager une cave pour obtenir un souplex est une très bonne façon de gagner des mètres carrés d’espace de vie.

Question d’aménagement, un souplex vous apportera certains avantages et inconvénients :

Les avantages

Les inconvénients :

Ainsi, pour aménager un souplex, plusieurs travaux sont à prévoir.

Les travaux d’aménagement d’un souplex

Voici les travaux qui sont couramment entrepris lors de l’aménagement d’un souplex :

Décaissement 

Pour poser la dalle en béton du sous-sol, il faudra décaisser le sol avec toutes les contraintes techniques et mécaniques que cela implique. L’expertise d’un BET est obligatoire pour ce genre de travaux !

Avant d’entamer les travaux, il faudra réaliser des sondages afin de connaître la profondeur des fondations existantes. Une reprise en sous-œuvre sera donc réalisée afin de pouvoir créer une dalle de sous-sol plus bas que les fondations. 

Le décaissement permet une assise stable pour l’ouvrage. Suivant la quantité de sol, il est réalisé à la main ou avec engin mécanique (mini-pelle ou pelleteuse). 

Le prix du décaissement est de 8 à 20 €/m², il dépend de l’ampleur des travaux et des fouilles.

L’accès

Veillez à ce que l’escalier d’accès soit praticable et confortable, car vous pourriez être amené à l’emprunter plusieurs fois par jour.

Le prix d’un escalier : 800 à 4 000 €

La hauteur sous plafond 

Comptez au moins 2,10m de hauteur pour que le confort soit acceptable.

NB : il n’est pas rare de mettre un faux plafond pour camoufler les gaines électriques ou la tuyauterie. Ainsi, la hauteur doit prendre en compte ce faux plafond.

Le prix d’un faux plafond: dès 5€ du m2 (sans isolant) jusqu’à 20€ par m2 (avec un isolant)

L’isolation

L’isolation de votre sous-sol vous permettra d’assurer un confort thermique et d’éviter les déperditions de chaleur, afin d’augmenter la performance énergétique de votre logement.

Vous avez le choix entre plusieurs types d’isolants thermiques : 

• Polyuréthane 
• Polystyrène 
• Laine de verre 
• Laine de mouton 

Et acoustiques : 

• Rouleau de liège 
• Placo phonique 
• Laines minérales 
• Fibre de bois 

Isoler les murs 

Les murs du sous-sol sont sujets aux remontées capillaires. Ce mécanisme est très problématique pour votre environnement intérieur et provoque des moisissures qui peuvent affecter votre santé.

Pour une isolation efficace des murs de sous-sol, optez pour les panneaux de polystyrène, ils sont faciles à installer, légers et peuvent être utilisé comme pare-vapeur.

Isoler les sols 

L’isolation sous-sol par le plancher est tout aussi importante que l’isolation des murs. En effet, le sous-sol est très humide, cette humidité doit être traitée avant de poser le revêtement au sol, sinon, il y aura risque de détérioration.

Afin d’éviter la détérioration du revêtement, il est conseillé de poser un pare-vapeur directement sur le sol et de le surélever sur le mur de quelques centimètres. Une plaque isolante peut être installée sur le pare-vapeur, le revêtement sera le dernier à poser.

Il est conseillé d’éviter un revêtement un bois, l’humidité risque de le gonfler.

Isoler le plafond 

Le plafond nécessite une approche un peu différente, puisqu’il n’est pas très humide. Il suffit d’y poser un panneau de polystyrène extrudé pour assurer une température plus élevée maintenue en hiver. Il est également conseillé d’appliquer une peinture hydrofuge afin d’éviter la prolifération des moisissures et champignons. 

NB : Il ne faut pas oublier de protéger les tuyaux du sous-sol avec le polystyrène ! 

Le coût de l’isolation est de 50 à 90€/m².

La ventilation

Ces pièces étant naturellement plus humides que celles situées en étage, il vous faudra donc nécessairement prévoir une bonne ventilation.

L’idéal étant, si possible, de créer une ou plusieurs petites fenêtres au pied du mur du rez-de-chaussée.

Le choix de la fenêtre est fonction de la nature du mur dans laquelle elle va être posée, si c’est un mur porteur, il faudra : 

• Informer l’architecte chargé de la réalisation et le bureau d’études techniques des travaux afin de connaître la faisabilité du projet et d’avoir les dimensions de l’espace à percer ; 
• Remettre à la mairie les documents de l’assurance décennale du logement ;

Après avoir effectué cette démarche et obtenu l’accord de la mairie, il faut choisir le modèle de fenêtre qui conviendra le mieux à la configuration du sous-sol. Une fenêtre en aluminium offre une meilleure luminosité, mais une fenêtre en bois offre une meilleure isolation acoustique. 

Les exigences en termes d’isolation thermique sont à respecter ainsi que l’évaluation de l’utilité de la mise en place d’un double ou triple vitrage.

Les fenêtres oscillo-battantes sont particulièrement recommandées pour les sous-sols. Elles aèrent l’espace en position entrouverte, créant ainsi un filet d’air efficace. 

Sinon, il vous faudra installer une VMC (ventilation mécanique contrôlée) simple flux ou mieux, double flux.

Dans le cadre d’une rénovation, comptez 500 à 750 € TTC pour une VMC simple flux, 2 100 à 2 500 € TTC pour une VMC double flux.

Quant à la pompe de relevage, vous en trouverez entre 150 et 1 000 €.

L’étanchéité

Un sous-sol est naturellement plus humide que le reste de votre appartement ou maison.

Il vous faudra donc réaliser étanchéifier vos parois afin de prévenir tout problème d’infiltration ou de dégradation prématurée des revêtements.

Selon que vous possédiez une maison indépendante ou bien un appartement, les techniques diffèreront, allant de l’application d’un enduit étanche jusqu’au cuvelage.

Demandez conseil à des professionnels afin qu’ils vous renseignent sur la solution la plus adaptée à votre logement.

Son coût et la durée des travaux dépendront de la surface que vous rénovez. Comptez généralement entre 5 000 et 10 000 € en moyenne, pour des travaux durant entre 2 et 4 jours.

La luminosité

Afin de palier au manque de lumière généralement de mise dans un sous-sol, il est conseillé de miser sur les couleurs claires, autant pour les revêtements que pour l’ameublement et la décoration.

Multipliez les luminaires plutôt que d’en mettre un seul très puissant. Idéalement, des spots encastrés installés en même temps que votre nouveau plafond ! Et utilisez des ampoules dont le rendu est proche de celui de la lumière naturelle. Cela créera une ambiance plus chaleureuse.

De même, utilisez des matériaux réfléchissant la lumière : sol en béton ciré ou carrelage brillant, meubles laqués, tout est bon pour donner un maximum de lumière.

Souplex : qu’en dit la réglementation ?

Concernant l’aménagement d’un sous-sol, il y a certaines normes à connaître.

Un sous-sol est considéré par défaut comme non habitable. 

Si vous réalisez des travaux d’isolation, la mise aux normes de l’électricité, ou encore la pose de revêtements sur les murs et/ou le sol, il vous faudra peut-être entreprendre des démarches administratives.

Pensez tout d’abord à vous assurer auprès de votre mairie qu’aucun plan de Prévention des Risques d’Inondation (PPRI) ne peut interdire la création de votre souplex et qu’aucun risque sanitaire ne va à l’encontre de votre projet.

Ensuite, la démarche à effectuer dépendra de la surface au sol que vous aménagerez :

• Moins de 5 m2: aucune formalité ;
• Entre 5 et 40 m2, une déclaration préalable, à déposer 1 mois avant le début des travaux, au minium ;
• A partir de 40 m2: demande d’un permis de construire (ce qui est également valable si vous creusez une cave sous votre maison) ;
• Plus de 150 m2 : il vous faudra faire appel à un architecte pour réaliser des plans dans le respect des règlementations.

Prenez en compte également la hauteur sous plafond : généralement, une pièce de moins de 1,80m de haut n’est pas considérée comme habitable quelle que soit sa surface au sol. Cette valeur peut varier d’une commune à l’autre, renseignez vous auprès de votre mairie.

Dans chacun de ces cas de figure, il est conseillé de réaliser au moins trois devis afin de pouvoir faire un choix éclairé sur les différentes prestations.

Souplex et la loi Carrez 

La loi Carrez est une loi qui stipule que le propriétaire d’un logement doit informer l’acheter de la surface exacte du bien avant de signer un contrat de vente. Cette loi permet d’éviter que les acheteurs ne se soient trompés sur la superficie du logement. 

Le souplex n’est malheureusement pas considérée comme espace habitable dans la loi Carrez. Il ne peut donc pas être compté dans la surface totale du logement. Cela peut être frustrant pour les vendeurs, car pour eux cet espace mérite d’être considéré, surtout s’il est bien aménagé. 

Dans le cas de vente d’un logement avec souplex, il faut promouvoir les avantages de ce dernier afin de pouvoir augmenter le prix au mètre carré.

Souplex : attention à la décote !

La structure même d’un souplex lui vaut généralement une décote (30 à 50%) comparativement à un duplex !

Cet élément doit être pris en compte lors de la budgétisation des travaux…